除了争相上市 物业公司更应该做什么?_欧洲杯买球
点击量: 发布时间:2021-07-22
本文摘要:发展逻辑不容有失物业服务火了。

发展逻辑不容有失物业服务火了。疫情中,其重要性获得社会各界的认可。

万众宅家的社区,收支安验、卫生消杀、收发快递……从基本生存到优美生活,成为不行或缺的关键先生。资本市场上,其发展性获得真金白银的加持。港股上市的物业服务企业已凌驾10家,奔向30家,成为异军突起的网红行业、明日之星。但令人不解的是,在一众资本新贵中,却没有万科和龙湖这两个物业双子星座的名字。

这就似乎红楼梦里,诸美举行海棠诗会,宝钗、黛玉不加入,又如三国演义中,群雄举行交锋大会,吕布、关张未入围。于是,我们想起一年前,当被问及万科物业为什么仍不上市时,董事长郁亮回覆:不大不上,不新不上。物业服务已然“无界”。

社区之外,另有交通站点、医院、学校和商场(特别是生鲜批发市场!!)等,甚至整个都会。现有物业服务远未达标。单体板块的宁静、效率、便利之外,还要有从都会到国家的资源整合和服务整合,极需新赛道、新技术、新模式和新尺度。

疫情只不外更集中出现、有力推动了物管扩容和升级要求,其实近年来物管行业的社会化、市场化、智能化、专业化、品牌化和资本化,已然苗头初现,风声乍起。除传统住宅物业外,非住领域中也泛起了众多细分业态和深度业务,它们都面临着从“0到1”或“从1到N”的生长空间,如从通例的“四保一客服”到提供一站式、全生命周期物业及资产治理服务。以非住领域的最新板块都会服务为例,据中信证券测算,2020年全国的市场化需求就将到达2191亿元。

这预示着众多的蓝海。但做大不易,做新更难。

住宅物业的做大,一靠开发增量,二靠接受同业社区。开发增量属线性增长,除龙头房企,难有规模效应;接受存量社区也不容易,一因大部门房企都要“物业上市”,画地为牢,二因二手盘的治理磨合向来艰辛,三因物业成本处于刚性上涨的逆境。非住宅物业主要是跨界抢占赛道,这既是做大,也是做新。

因为大部门新赛道仍是无行业尺度和成熟模式的“森林”世界,住宅物业模式在此难以照搬应用,需要摸石头过河,从零开始。从早期上市物业公司最新业绩可以看出,摸石头过河的历程并不顺利:整体业务营收、利润增长乏力,生长进入瓶颈期,市值随之缩水。做大,易结苦果。

新业务上马,吞并购增加,导致初期投入大,挤压基础物业利润,整合和治理难度增加,使得服务品质和客户满足度下滑,拖累物业收缴率,形成负面循环。做新,难有效果。

“O2O”、“互联网+”、流量经济、平台模式等增值业务,叫好不叫座,成为消耗资源的大坑。所以你在年报中可以看到一种反常现象:基础物业营收增速下降,但占比不降反升。

当下情状,与其说到了风口已到的热潮期,不如说仍在风声四起的探索期,大家各自闻声起舞,而已。风声和风口之间,隔着两道必跨之栏:在确保有效运营质量和保证盈利的情况下,扩大规模;在确保真实赋能和独占优势的前提下,产物建模。跨不外去,你会随着风声消失;跨得已往,你才会在风口来时,御风而行。乐成故事,当可期待;发展逻辑,不容有失。

正确姿势或许应该是深挖洞、广积粮,缓称王。所以,我们看到,虽然物业未上市,但早在两年前,龙湖团体即提出“空间即服务”,并将物业服务确立为四大主航道业务之一,23年历史的“龙湖物业”亦更名为龙湖智慧服务。

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盛名之下,所谓不虚。先横着看“业态界限”:涵盖都会中13个主要领域,包罗住宅、商业、文旅、办公、旅店、医院、学校、康养、案场、工业园、租赁住房、市政配套和智慧都会。

再纵着看“业务界限”:业主增值服务和非业主增值服务双线拓展,向B端、C端客户提供一站式全生命周期物业及资产治理服务,业务链条从顶层设计到实施项目保障。最后看纵横开合后的“业绩界限”:停止2019年12月底,业务笼罩118个都会,1500个项目,合约服务面积达4.28亿平方米。

营业收入50.3亿元。什么观点呢?同一期间彩生活(2015年上市)的合约服务面积和营业收入划分是5.62亿平方米和38.45亿元,而雅生活(2018年上市)则划分为3.56亿平方米和 51.273亿元。如果再思量到,上市前后公司的业绩都市泛起大幅提升,那么现在的龙湖智慧服务已然很大,也很新。

而这只是龙湖智慧服务的起点。据业内人士透露,所谓“不大不上,不新不上”中的“大”,是指千亿市值以上,“新”则指不以传统物业模式上市。

这意味着你必须到达三个尺度:行业独角兽(之一)、重点新赛道称王和拥有新商业模式。做大做新,先要“做好”。以龙湖智慧服务为例。

以下场景发生在重庆龙湖南苑,这是龙湖20多年前的童贞作项目。业主母女嗑着瓜子在小区散步,瓜子壳扔了一路。

快抵家时,女儿转头望了望,拉住母亲的衣角。母亲转头发现保洁员一直默默地跟在她们身后,扫去满地瓜子壳。这位羞愧的母亲真诚地对保洁员说:“以后绝不这样做了”。

汶川地震时波及重庆,有个业主从消防通道下楼,因为惊慌一直抓着扶手,到一楼才发现手上干洁净净,因为天天都有人细心擦拭消防楼道扶手;巴山多夜雨。雨停后短时内路上看不到积水;清晨,保洁员接水时在水桶中放一块抹布,以免接水声音打扰业主;夜间巡逻的保安会配备耳机和软底皮鞋,以降低对话及脚步声。

深夜十点事后,园区的路灯被调暗1/3亮度,淘汰光照对低楼层业主的滋扰;物业人员上门服务,进门会先穿上自带鞋套、打开工具包前先铺上一层布垫,竣事时收拾现场垃圾……现在与龙湖人聊起这些往事,他们会告诉你,这只是龙湖的四部曲之一:品质服务卷,其它三卷是智慧服务、多业态专业服务以及增值服务。多业态专业服务中,有佑佑宝物妇儿医院(以下简称佑佑医院)、上海交通大学、重庆西站和悦来新城等。


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